Le logiche di valore di un albergo secondo R&D hospitality
“Un albergo vale per quello che rende!”
Questo è l’assunto che guida l’attività di R&D hospitality, una semplice evidenza che deve però misurarsi con una serie di variabili che rendono la valutazione immobiliare un processo articolato che richiede l’applicazione di parametri oggettivi ma anche soggettivi, in mano alle interpretazioni del valutatore. Questa complessità è dovuta alla natura della valutazione che, nel caso di un immobile ad uso alberghiero, deve esprimere un valore non determinabile con la logica del prezzo al metro quadro normalmente utilizzata nel mercato residenziale.
Valore albergo: criterio reddituale e il criterio finanziario
A tal fine esistono numerose metodologie di valutazione, di seguito verranno illustrate le più adatte e comunemente utilizzate nel contesto alberghiero. Se l’obiettivo è ottenere un valore quanto più rappresentativo del possibile prezzo di compravendita, il criterio reddituale e il criterio finanziario sono sicuramente i più appropriati. Il criterio reddituale consiste nel capitalizzare i redditi che, in base alle attese, l’albergo sarà in grado di produrre attraverso un tasso di capitalizzazione (cap rate).
Semplificando, il tasso rappresenta il rendimento che l’investitore si aspetta di ottenere. Il reddito solitamente è rappresentato nel nostro Paese dal canone di locazione alberghiero, anche per ragioni di scarsa trasparenza ed efficienza, mentre nei paesi anglosassoni si utilizza l’ EBIT, ovvero il margine generato dalla gestione operativa dell’azienda. Il criterio reddituale è quindi particolarmente adatto nel caso in cui il rendimento sia certo e costante, ma se vogliamo adottare un’analisi più elaborata che tenga conto delle oscillazioni dei flussi economici nel tempo è necessario applicare il criterio finanziario.
In sostanza, si tratta di determinare il Valore Attuale Netto della proprietà che rende equivalenti i flussi positivi e negativi di reddito. Per attualizzare i flussi di reddito si utilizza un tasso di sconto che appunto “sconta” i redditi futuri attribuendo un valore attuale a flussi monetizzabili nel tempo. Questa variabile viene determinata sommando al rendimento lordo medio per investimenti privi di rischio (Titoli di Stato) un premio legato al rischio che include sia il rischio del settore sia il rischio afferente lo specifico albergo. È soprattutto nella determinazione di variabili come il cap rate o il tasso di attualizzazione che entra in gioco l’aspetto più soggettivo della valutazione che deve considerare dati difficilmente quantificabili e comparabili come l’ubicazione, il contesto urbano, il mercato, le opportunità di sviluppo, ecc.
Dati che il valutatore deve sapere maneggiare in base alla conoscenza del mercato e all’esperienza maturata in altre valutazioni. Prima di procedere con i calcoli è, quindi, molto importante la fase preliminare che “inquadra” l’oggetto della stima. Occorre innanzitutto conoscere la situazione urbanistica verificando attraverso il Piano Regolatore Generale vincoli, destinazioni e modalità d’uso che incidono direttamente sulle possibilità di sviluppo della proprietà. Successivamente è opportuno identificare le caratteristiche della zona descrivendone l’accessibilità, le tipologie di immobili edificati nelle vicinanze, le infrastrutture e le attività economiche che possono in qualche modo influenzare l’andamento delle performance alberghiere. Si procede in seguito con un’analisi tecnica, generalmente effettuata da un perito, per descrivere fisicamente l’immobile e conoscerne lo stato di manutenzione. Infine, se parte del processo di valutazione consiste nel quantificare il rendimento atteso futuro, è fondamentale conoscere le performance storiche dell’hotel e il suo mercato di riferimento analizzandone la domanda e l’offerta: tipologia di clientela, tassi di occupazione, ricavi medi per camera, stagionalità, trend dei flussi alberghieri, caratteristiche del set di competitors, future aperture, sviluppi economici e risorse turistiche dell’area. Nonostante il valutatore possa servirsi di tutti questi strumenti volti ad applicare nel miglior modo possibile il criterio reddituale o finanziario spesso è necessario confrontare o mediare i risultati ottenuti con altre metodologie di valutazione come ad esempio il criterio di mercato. Il metodo consiste nel comparare i prezzi riscontrati in transazioni che possono definirsi comparabili e necessita di una serie storica sufficientemente ampia di transazioni aventi per oggetto beni comparabili. Il principio è fondato sull’equilibrio tra domanda offerta ma il limite consiste proprio nella difficoltà di comparare immobili che generalmente hanno caratteristiche uniche e soprattutto di reperire dati sufficienti, in particolar modo, in mercati non ancora maturi.
Altro strumento a disposizione del valutatore è il criterio al costo di ricostruzione che consiste nella stima del valore dell’area, del costo di costruzione del bene e dei fattori di deprezzamento. Questo metodo si basa sul principio che nessun investitore sarebbe disposto a pagare un prezzo superiore di acquisto di un’area nella medesima localizzazione e ai costi di costruzione di un immobile che abbia caratteristiche comparabili. In realtà questo metodo non considera fattori legati alla gestione operativa dell’albergo e alle dinamiche del mercato di riferimento.
L’analisi tecnica di un immobile
L’analisi di un immobile è una componente indispensabile per la determinazione del valore di mercato di una struttura. La valutazione si compone principalmente di tre fasi: l’analisi preliminare, il sopralluogo e in ultimo la stesura della relazione tecnica. Durante l’analisi preliminare si dovranno raccogliere il maggior numero di informazioni possibili: dati generali e planimetrie del progetto, la zona urbanistica, l’intorno specifico del lotto, la destinazione d’uso con le interrelazioni urbanistiche, storico dei lavori e delle opere di manutenzione effettuate e le certificazioni degli impianti. Alla raccolta della documentazione tecnica segue una sintesi dei dati che evidenzi le informazioni necessarie alla fase successiva. Il sopralluogo si traduce in termini operativi in un esame sul campo volto a verificare i dati raccolti e in parallelo alla formulazione di un giudizio oggettivo sullo stato della struttura. Le linee guida per il corretto svolgimento della seconda fase prevedono l’analisi dei seguenti fattori: la descrizione dei luoghi in cui si trova l’opera, qualità e stato esterno dell’edificio (con verifica della data di realizzazione, delle eventuali opere di manutenzione dell’immobile e del calcolo delle superfici) disposizione interna – stato dell’arredo, l’analisi degli ambienti può essere effettuata o per tipologia di spazi (aree comuni, zone di transito, sale meeting, ecc.) o piano per piano, stato degli infissi e sistemi di oscuramento (vanno valutati singolarmente poiché la loro qualità dipende da più elementi: scelta di materiali ignifughi, manutenzione a cui sono sottoposti e dal fattore di isolamento acustico in grado di garantire), impianti e certificazione spazi esterni (valore numerico delle superfici destinate al verde e relativa composizione, valutazione di eventuali piscine e relative attrezzature e arredi). L’ultima fase unisce ai dati raccolti e verificati il giudizio emerso, che dovrà essere il più rigoroso possibile, e rappresentare il presupposto logico per formulare una conclusione in grado di determinare il valore della struttura e di evidenziare i rimedi e gli interventi necessari per la riqualificazione. Maggiore sarà l’impegno, l’analisi, lo studio, anche la comparazione con luoghi e situazioni similari, la produzione di documentazione tecnica, altrettanto maggiormente attendibile sarà il valore determinato.
Un esempio di valutazione con il criterio finanziario
Prendiamo ad esempio la valutazione di una struttura alberghiera a Milano, di categoria 4 stelle, con 68 camere, priva di spazi meeting e ristorazione. I flussi di cassa futuri sono stati stimati analizzando le performance storiche dell’hotel su un orizzonte temporale di 9 anni e preventivando un investimento per adeguamento strutturale volto a raggiungere uno standard qualitativo più elevato.
Esempio di valore alberghiero
I dati riportati indicano le performance al terzo anno del prospetto gestionale.
- Giorni di apertura 365.
- Tasso di occupazione camere 72%
- Average Room Rate € 120
- Ricavi totali (migliaia) € 2.554
- Investimento al primo anno per opere di ristrutturazione € 594.000
- Ricavo Lordo (canone di locazione) € 515.000
- Tasso di attualizzazione 7,2%
- Valore Attuale Netto € 6.650.000
- Applicando il criterio finanziario il valore dell’ hotel equivale a € 6.650.000
