Le diverse forme contrattuali
Il Management Contract
“Separare la proprietà dalla gestione è una saggia iniziativa dal punto di vista finanziario, ma anche operativo” è quanto afferma Reto Wittwer – Presidente e CEO di Kempisky hotels e resorts in un’intervista. E’ da questa affermazione che partiamo per introdurre un argomento di forte attualità nel settore turistico alberghiero in questi ultimi anni: la separazione tra proprietà e gestione dell’impresa in un’ottica di maggiore valorizzazione delle specifiche capacità manageriali. Ciò non vuole essere una presa di posizione a favore di quest’ultima soluzione – e in Italia abbiamo troppo esempi positivi di proprietà e gestioni unite sotto un’unica società per confutare questa tesi – ma bensì un’analisi di quelli che sono i trend di mercato, gli aspetti positivi, ma anche negativi di questa scelta. Il mercato italiano è caratterizzato dalla presenza di piccole – medie strutture che sono spesso di proprietà degli stessi gestori (tipicamente a conduzione famigliare). Nel caso di strutture alberghiere gestite da operatori diversi dal proprietario vengono applicate tre diverse categorie di contratti: il contratto di locazione, il contratto di affitto (di ramo) d’azienda e il contratto di management. I primi due contratti sono regolati dalla legislazione italiana, mentre il contratto di management – applicato e diffuso a livello internazionale e privilegiato dalle grandi catene alberghiere – è un contratto atipico. In questo primo numero della nuova rubrica curata da R&D hospitality – società che si occupa di research & development nel settore turistico alberghiero – ci concentreremo sul Management Contract (MC). Partiamo subito con la definizione dei termini e delle condizioni principali che regolano questo contratto che prevede il pagamento da parte della proprietà all’operatore di due diverse fee – base fee e incentive fee – in cambio della gestione e della commercializzazione dell’albergo in nome e per conto della proprietà.
I termini e le condizioni più importanti che regolano i MC in Europa sono:
- Durata del contratto: da 6 a 20 anni per la maggior parte dei contratti
- Base Fee: generalmente una percentuale fissa sui ricavi di gestione (2%-5%)
- Incentive Fee: percentuale variabile (2%-10%) sul G.O.P.
- Selezione e nomina del personale: l’operatore si impegna a selezionare e formare tutto il personale e in nome e per conto della proprietà, assume, gestisce e licenzia tutte le risorse umane; per la nomina del direttore dell’hotel e del direttore finanziario in genere è richiesta l’approvazione della proprietà
- Manutenzione, arredi e corredi: la manutenzione ordinaria è un onere del gestore e i costi sono considerati operativi di gestione, quella straordinaria a carico della proprietà. La proprietà deve destinare adeguate risorse finanziarie affinché l’operatore possa gestire l’hotel coerentemente ai propri standard di qualità. Generalmente i MC prevedono un fondo riserva per il rimpiazzo di arredi e corredi. Tali contributi nella maggior parte dei casi corrispondono ad una quota variabile tra l’1% e il 4% dei ricavi lordi di gestione, per i primi 5 anni.
Dopo aver definito gli aspetti principali del MC, analizziamo i PRO e i CONTRO dal punto di vista degli INVESTITORI – PROPRIETARI.
PRO
- Valorizzazione degli investimenti immobiliari
- Gestione dell’attività alberghiera da parte di operatori specializzati e riconosciuti dal mercato
- Maggiore capacità di negoziazione dei contratti per la migliore conoscenza del mercato, leva su brand, know-how e struttura commerciale dell’operatore
- Possibilità di sfruttamento delle economie di scala (fornitori della catena)
- Controllo diretto del conto economico e di parte delle operations
CONTRO
- Mantenimento degli standard degli operatori e investimenti per la manutenzione della struttura
- Condivisione del rischio operativo di gestione
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